21. April 2026

Nießbrauch & Schenkungsteuer: Immobilien übertragen und Steuern sparen

Wer Immobilien zu Lebzeiten auf die nächste Generation überträgt und dabei beide Ehegatten absichern will, steht vor einer komplexen steuerrechtlichen Entscheidung. Die Wahl der Nießbrauchsgestaltung kann die Schenkungsteuerlast um hunderttausende Euro beeinflussen.

Grundlagen: Was ist ein Nießbrauchsvorbehalt?

Bei der Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt wird Vermögen – typischerweise eine Immobilie – unentgeltlich auf Kinder oder andere Nachfolger übertragen. Der bisherige Eigentümer behält sich dabei gemäß §§ 1030 ff. BGB das Recht vor, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder deren Erträge zu vereinnahmen, also etwa Mieteinnahmen aus einer Fremdvermietung.

Der schenkungsteuerliche Vorteil liegt auf der Hand: Nach § 10 Abs. 1 S. 1 ErbStG ist Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer die Bereicherung des Erwerbers. Diese wird durch das vorbehaltene Nießbrauchsrecht erheblich gemindert. Der Kapitalwert des Nießbrauchs ergibt sich nach § 14 BewG aus dem Jahreswert der Nutzungen, multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger – je jünger die nießbrauchsberechtigte Person, desto höher der Vervielfältiger und desto größer der steuerliche Abzug.

Merke:

Je früher die Übertragung und je jünger der oder die Nießbrauchsberechtigte, desto stärker wirkt sich der Nießbrauchsvorbehalt steuermindernd aus. Gleichzeitig laufen die persönlichen Freibeträge nach § 16 Abs. 1 ErbStG (400.000 EUR für Kinder) alle zehn Jahre neu an – ein weiterer Grund, frühzeitig zu planen.

Das Problem: Absicherung beider Ehegatten

In der Beratungspraxis ist häufig eine Konstellation anzutreffen, in der ein Ehegatte über erhebliches Immobilienvermögen verfügt, während der andere Ehegatte kein eigenes Vermögen besitzt, das eine auskömmliche Altersversorgung sicherstellt. Wenn der vermögende Ehegatte Immobilien auf die Kinder übertragen möchte, stellt sich die Frage: Wie lässt sich die Versorgung des anderen Ehegatten dauerhaft und rechtssicher absichern?

Die naheliegende Antwort – einen Nießbrauch auch zugunsten des anderen Ehegatten einzuräumen – ist schenkungsteuerlich komplex. Denn je nach Gestaltung entsteht beim anderen Ehegatten entweder sofort, erst später oder gar nicht eine steuerpflichtige Zuwendung. Und beim beschenkten Kind variiert der abzugsfähige Kapitalwert erheblich. Drei Varianten stehen zur Verfügung:

Variante 1: Gemeinschaftlicher Nießbrauch

Beim gemeinschaftlichen Nießbrauch überträgt der schenkende Ehegatte die Immobilie auf das Kind und behält sich – gemeinsam mit dem anderen Ehegatten – den lebenslangen Nießbrauch auf die Lebenszeit des länger Lebenden vor. Beide Ehegatten werden Gesamtgläubiger im Sinne des § 428 BGB und sind je zur Hälfte berechtigt (§ 430 BGB).

Bewertungsrechtlich ist nach § 14 Abs. 3 BewG der höhere Vervielfältiger des Ehegatten mit der größeren statistischen Lebenserwartung maßgeblich. Das maximiert die Nießbrauchslast und minimiert den steuerpflichtigen Erwerb des Kindes – ein Vorteil insbesondere dann, wenn der andere Ehegatte deutlich jünger ist als der Schenker.

Steuerliche Konsequenz: Durch die Einräumung der Gesamtgläubigerstellung wird dem anderen Ehegatten bereits im Zeitpunkt der Schenkung unentgeltlich ein Recht zugewendet. Nach gefestigter Rechtsprechung des BFH liegt darin eine nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG schenkungsteuerbare Zuwendung – und zwar unabhängig davon, ob der Schenker zuerst verstirbt.

Die Bemessungsgrundlage dieser Zuwendung ist umstritten: Vorzugswürdig erscheint es, lediglich den hälftigen Jahreswert des Nießbrauchs mit dem Vervielfältiger des anderen Ehegatten zu multiplizieren, da diesem aufgrund von § 430 BGB nur die hälftige Nutzungsberechtigung zusteht.

Variante 2: Sukzessivnießbrauch

Beim Sukzessivnießbrauch behält sich der Schenker einen unbedingten Nießbrauch zu eigenen Gunsten vor und bestellt zugleich einen auf das Überleben des anderen Ehegatten aufschiebend bedingten Nießbrauch zu dessen Gunsten. Der andere Ehegatte wird also erst mit dem Tod des Schenkers nießbrauchsberechtigt – sukzessive, als „Nachnießbraucher" (vgl. BFH v. 6.5.2020 – II R 12/19; v. 8.6.2021 – II R 23/19).

Bei der Berechnung der Nießbrauchslast auf Seiten des Kindes ist zunächst nur der Vervielfältiger des Schenkers nach § 14 Abs. 1 BewG maßgeblich – § 14 Abs. 3 BewG gilt hier nicht. Da der bedingte Nießbrauch zugunsten des anderen Ehegatten gemäß § 12 Abs. 1 ErbStG i.V.m. § 6 Abs. 1 BewG bei der Festsetzung zunächst außer Betracht bleibt, ist die Nießbrauchslast beim Kind geringer als beim gemeinschaftlichen Nießbrauch. Das erhöht die Schenkungsteuer zum Zeitpunkt der Übertragung.

Beim Tod des Schenkers – sofern der andere Ehegatte überlebt – entsteht der aufschiebend bedingte Nießbrauch. Der beschenkte Erwerber kann dann nach § 6 Abs. 2 i.V.m. § 5 Abs. 2 BewG eine Berichtigung der Steuerfestsetzung beantragen, die zu einer rückwirkenden Herabsetzung führt. Der andere Ehegatte versteuert seinen Erwerb des Nießbrauchsrechts nach § 3 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG auf Basis der Werte zum Todestag des Schenkers.

Praktischer Vorteil: Der Sukzessivnießbrauch kann als Vertrag zugunsten Dritter nach § 328 BGB ausgestaltet werden. Dadurch erwirbt der andere Ehegatte ein eigenständiges, vom Willen des Schenkers unabhängiges Recht – und kann die Nießbrauchsbestellung gegebenenfalls sogar ausschlagen, wenn er im Alter keiner weiteren Versorgung mehr bedarf.

Kostenrechtlicher Nachteil: Beim Sukzessivnießbrauch sind zwei eigenständige Nießbrauchsrechte zu bestellen und im Grundbuch einzutragen. Das verursacht sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt höhere Kosten als beim gemeinschaftlichen Nießbrauch.

Variante 3: Gemeinschaftlicher Nießbrauch ohne Verfügungsbefugnis des anderen Ehegatten

Diese Gestaltungsvariante hat der BFH mit Urteil vom 8.6.2021 (II R 23/19, ZEV 2022, 48) schenkungsteuerrechtlich anerkannt. Formal wird wie beim klassischen gemeinschaftlichen Nießbrauch beiden Ehegatten ein Gesamtgläubigerrecht eingeräumt. Im Innenverhältnis ist der andere Ehegatte jedoch so gestellt, dass er über das Nießbrauchsrecht tatsächlich und rechtlich nicht frei verfügen kann – etwa weil sämtliche Mieteinnahmen auf ein Konto fließen, dessen Inhaber ausschließlich der Schenker ist.

Der BFH hat klargestellt: Eine nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG schenkungsteuerbare freigebige Zuwendung setzt voraus, dass der Empfänger nach der maßgeblichen Zivilrechtslage über das Zugewendete tatsächlich und rechtlich frei verfügen kann. Fehlt es daran – woran das Gericht beim Zusammenspiel aus alleiniger Kontoführung durch den Schenker und gleichlautender Innenverhältnis-Absprache anknüpfte –, scheidet eine sofortige Bereicherung des anderen Ehegatten aus.

Ob eine solche fehlende Verfügungsbefugnis vorliegt, ist durch eine Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Maßgebliche Indizien sind insbesondere: Wer ist Inhaber des Mietkontos? Wer übernimmt die Erhaltungsaufwendungen der Immobilie? Wer trägt die öffentlichen Lasten? Tritt der andere Ehegatte nach außen als Vermieter auf? Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung, kann das tatsächliche Verhalten der Ehegatten eine Indizwirkung entfalten.

Steuerlicher Kernvorteil: Beim Kind bleibt – ebenso wie beim klassischen gemeinschaftlichen Nießbrauch – der höhere Vervielfältiger des jüngeren Ehegatten maßgeblich. Gleichzeitig wird eine sofortige Steuerpflicht beim anderen Ehegatten vermieden. Der Zeitpunkt der Zuwendung lässt sich flexibel durch nachträgliche Einräumung der Verfügungsbefugnis steuern. Für die Bestellung und Eintragung fallen – anders als beim Sukzessivnießbrauch – nur einmalig Gebühren an.

Praxishinweis: Trennung und Scheidung

Unabhängig von der gewählten Variante gilt: Der Berater sollte die Mandanten stets auf die Notwendigkeit einer vertraglichen Exit-Regelung für den Fall einer Trennung oder Scheidung hinweisen. Nach dem Urteil des BGH vom 6.3.2020 (V ZR 329/18) steht geschiedenen Ehegatten kein einseitiger Anspruch auf Auflösung der Nießbrauchsgemeinschaft zu. Ohne klare vertragliche Regelung kann dies zu einer dauerhaften gegenseitigen Blockade führen – mit erheblichen Konsequenzen sowohl für die Ehegatten als auch für das beschenkte Kind als Eigentümer.

Fazit

Die Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt zugunsten beider Ehegatten ist ein wirkungsvolles Gestaltungsinstrument der vorweggenommenen Erbfolge – aber nur, wenn die konkrete Ausgestaltung auf die individuelle Situation abgestimmt ist. Gemeinschaftlicher Nießbrauch, Sukzessivnießbrauch und die vom BFH seit 2021 anerkannte Variante ohne Verfügungsbefugnis unterscheiden sich erheblich in ihrer steuerlichen Wirkung, ihren Kosten und ihrer rechtlichen Absicherungswirkung.

Das Lebensalter der Ehegatten, die Höhe und Struktur des Vermögens, die vorhandenen Freibeträge und die persönlichen Absicherungsziele bestimmen, welche Variante im Einzelfall vorteilhaft ist. Eine pauschale Antwort gibt es nicht – und standardisierte Musterverträge können hier erheblichen Schaden anrichten.

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